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（原标题：西安楼市不雅察：部分住宅均价回落至2019年云开体育，名校左近“老破小”均价并排豪宅）

21世纪经济报说念记者 凌晨 西安报说念

严控新增、周转存量，西安楼市正在资格一场策略与商场的双重变化。

区别于其他城市，在房地产行业下行周期中，西安房地产商场屡次走出平稳行情。据国度统计局公布70个大中城市商品住宅销售价钱变动情况，2023年3月以来，西安新址价钱连涨14个月，直至本年5月份移时下行后，新址价钱出现短期震撼。

西安新址价钱波动的同期，存量房商场依然承压，区域楼市分化征象进一步突显。

为了进一步激活存量商场，近日，西安市相干部门再发对于优化房地产相干策略，其中波及限售、首付比例、公积金贷款额度、用地供应结构、以旧换新等多方面。

策略发出数日后，商场有否变化？购房者需求若何走向？21世纪经济报说念进行了购房者、中介、巨匠等一系列探望。

置换需求加快泄露

取消限售为二手房清爽商场注入一剂强心针。10月中旬，《对于优化西安市房地产相干策略的见告》（下称：《见告》）明确，全市已购买、新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交往不再实验原“满三满二”的住房“限售”策略，调度为获取《不动产权文凭》即可上市交往。

“策略发布后，咱们就决定进行置换。”刘芳和丈夫于2021年西安市城东片区购买了一套79泛泛米的两居室。“本来咱们瞻望五年内进行置换，但咫尺二手房房价降温、贷款利率低、公积金贷款额度高又排除限售，是个置换的好时机。”

刘芳向21世纪经济报说念记者说说念，我基本锁定了三个小区，诀别在雁鸣湖区域、浐灞半岛以及城北经开区。淌若总价能限度在170万元以内，首付更低面积更大，双东说念主纯公积金额度不错秘密贷款部分。

值得一提的是，公积金贷款额度与商转公等相干问题，在西安购房商场中长年引发烧议。

广东省城规院住房策略筹商中心首席筹商员李宇嘉对21世纪经济报说念记者暗意：“淌若个贷率较低，贷款鸿沟较小，意味成交量也小，反之同理。而当下贷款买房依然占据商场主流，公积金贷款群体主要连合在体制内和企作事单元。热门城市一般公积金商贷组合情况较多，中小城市通过公积金贷款多一些。淌若个贷率朝上90%，那就处于警告线，意味着通盘这个词公积金池子的水位不及。”

官方数据炫耀，早在2023年9月，西安公积金个贷率已升至92.01%。对于西安来讲，商转公似乎还遥不行及。

购房者王林对21世纪经济报说念记者说说念：“底本买房的本事，商场火热供不应求，银行贷款周期长条件严格，而征战商又不禁受组合贷，径直导致购房资本加多十多万利息。咫尺是个用公积金贷款置换的好时机。”

据悉，咫尺西安市使用公积金贷款购买住房的，单缴存员工家庭最高贷款额度不朝上75万元，双缴存员工家庭最高贷款额度不朝上100万元。多子女家庭在此基础上晋升至1.2倍。

王林诡计说念，他与妻子的贷款额度最高可达120万元，手中进款还有100万元可用，若告成出售咫尺居住的斗室子，刚好不错置换一套160泛泛米的改善型平层住宅。日常月供部分，还有公积金账户不错分管，他与妻子的现款流确凿不受影响。王林称：“这是无痛换房”。

二手房分化更加突显

在21世纪经济报说念记者探望中，购房者置换需求被进一步引发的同期，多位房产中介却暗意成交量增长不彰着，二手房分化更加突显。

在上述两位受访购房者看来，咫尺置换的独一难点在于手中二手房的出售。

“排除限售后第二天，咱们店里来登记卖房的客户比平时翻了三倍。挂牌的客户多了，但成交量其实莫得很彰着的增长。是以二手房出售难度依然很大，除非比同小区同户型屋子降价1万-5万元，甚而更多。”高新区链家门店中介对21世纪经济报说念记者说说念。

21世纪经济报说念记者梳理了西安市区内多个二手房神色价钱波动数据发现，比较于其他片区，名校隔邻的“老破小”价钱仍然坚挺。

位于西安市新城区的爱知中学创办于1994年，是当地家长心中的升学优选。因为坐落在老城区内，爱知低级中学隔邻均为房龄长达数十年的法式“老破小”。在中介平台上，该片区均价精深位于23000元-30000元不等。

“这个片区成交价最少2万起，具体凭证房型来定。但因为户型比较小，大都在40泛泛米-60泛泛米之间，是以总价也就最多不超200万元。”新城区中介李琳对21世纪经济报说念记者说说念，“淌若仅仅为了入学，咱们提议买一个总价最低的，之后咱们会襄助把屋子转租借去。每年开学会有远距离的家长过来租房，是以毋庸追忆后续的问题。”

上述并非孤例。在西安闻明度更高的五大名校等学校周围，小户型均价赶超其他片区3万+豪宅确凿成为常态。

“商场降温之后，临河等特等地段或是中枢商圈、名校等上风资源明确的小区均价不会跌，甚而精深保合手高潮趋势。比如浐灞两条河流交织处的万科悦湾，二手房价比较两年前起码高潮超20%。但大部分二手房价处于回落景象，比如距离灞河一公里傍边、位置更远的颐合府，部分房型价钱已回落到2019年底到2020年傍边的水平。还有浐灞半岛上天然配套王人全，但因为位置和房龄等原因，部分户型价钱也还是回落到2019年底。”浐灞外洋港中介李伟对21世纪经济报说念记者说说念。“从二手房成交数据来看，尤其是位置欠佳或周围配套不王人全的小区均价回落幅度很大，包括浐灞外洋港、经开区、西咸新区等多个片区。二手房回落到2019年甚而降价的案例并不稀有。”

购房链路趋向正轮回

西安存量房商场地手续承压。体咫尺数据层面更为直不雅，西安住建炫耀，9月份，全市存量房（二手房）网签备案面积78.73万泛泛米；其中，住宅网签备案7452套，面积73.87万泛泛米。数目上看，9月二手房成交套数相较8月下落619套，环比下落7.67%。

诸葛找房官网最新炫耀，限制2024年10月28日西安二手房挂牌量朝上17.8万套。贝壳官方炫耀，限制2024年10月28日，西安二手房挂牌量朝上14.1万套。

“举座来看，西安二手房商场仍处于‘以价换量’的景象。比如部分热门二手房的成交价钱走低、头部板块热门神色也出现业主降价抛售。在一揽子策略的催化下，二手房成交量应该还会出现短期走高。”腹地地产不雅察东说念主士王伟对21世纪经济报说念记者说说念。

在王伟看来，西安房地产商场的购房链路正在结束正向轮回。在相干策略的考虑下，当先精深神色逐步总结感性，成交量和成交价钱缓缓总结褂讪的景象，这会导致购房者对于楼市预期进一步走稳。商场的信心及预期褂讪会加快催化需求开释，晋升商场活跃度，从而催化区域地产行业发展。

策略层面，除了需求端的利好外。针对供应端，《对于优化西安市房地产相干策略的见告》中提到，西安将优化用地供应结构、鸿沟，周转存量闲置地皮；晋升商品房诞生质料，优化商品住房神色阳台计容比例、以户配比车位等规章，加多住房得房率。

此外，西安积极开展以旧换新、百城千企促销等手脚，守旧企作事等单元愚弄商品房去库存相干策略购买存量商品住房。

易居筹商院筹商总监严跃进对21世纪经济报说念记者说说念，从近期商场关切点看，包括限购限售限价和普宅法式等取消后，商场响应积极云开体育，也充分施展房地产商场向好发展基础更好。裁减公积金贷款利率、裁减首付比例、裁减存量房贷利率、裁减换房的税费等，为裁减购房资本和裁减还贷压力等阐明积极作用。